一手楼验楼指南：检查范围、功能测试与交接程序

新楼验楼唔只睇墙身地砖

除表面瑕疵外，亦要按实际交付及约定范围核对可操作的门窗、门锁、厨柜、来去水及设备。窗边、柜底可见接驳位及被保护物遮挡的位置容易漏记；把未能接近的位置另列，不因清单有该项就当成已完成检查。

验楼的核心意义：现况记录与权益保障

一手楼交付时，即便视觉上新净，仍可能隐藏开关不顺、排水细节或接缝瑕疵等问题。验楼的核心任务在于详尽记录交付现况，为日后向发展商要求执漏提供明确的数据与位置参考，保障业主权益。

此过程针对合约约定范围内可触及的项目，重点在于记录表面瑕疵而非进行结构鉴定。正确的记录习惯能减少后续与发展商沟通的成本，确保交付物符合预期。

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• 记录交付现况作为后续跟进凭证
• 著重可视及可触及范围内的问题
• 不包含结构安全或法定合规检查
• 验楼报告不作为建筑结构、电力、燃气安全、法规遵循、隐蔽水管、防水层厚度、剩余使用年期或维修结果的保证。热成像仅显示表面温度分布，不能直接证明漏水成因或隐蔽结构状况。请勿将检查工具视为能揭示所有隐蔽缺陷的保证。如涉及法定窗户检验，须由屋宇署注册的合资格人士进行，不属于一般验楼范围。涉及专业工程的问题应咨询相关合资格人士。为确保安全，业主不应自行进行电力测试、拆卸固定装置、调整水压阀，或进行涉及屋顶、外墙窗户的危险操作。验楼记录仅反映可视范围内的状况，不包含对未检测部分的安全承诺。

逐房检查表面状况与物料交接

检查墙身、天花、地台及门框时，务必采取逐房、逐项的系统化记录方式。避免使用模糊的描述，应准确标记该瑕疵所在的方位，例如「客厅窗边左侧墙身」而非简单的「墙身有花」。

特别留意物料的交接处，如墙身与踢脚线、门框与墙身的接口，这些位置最易出现崩角或接缝不齐。记录时，建议将刮痕、裂纹与起泡分开描述，避免主观臆测成因，并辅以整体与局部相片对照，以利维修人员定位。

• 指定检查房间方位与具体部位
• 检查地台及踢脚线有无损坏
• 留意门框、窗框与墙身接缝完整性
• 系统化记录刮痕、裂纹与起泡

功能测试：安全与环境限制

门窗、柜门及家电操作是验楼的重要环节，但前提是必须在安全环境下进行。若单位未通水电，或设备被杂物遮挡，应如实于报告注明检查受限，绝对禁止强行操作或自行拆解任何电力接线与机械组件。

测试应建立在现场具备操作条件的基础上，若条件不足则留待日后跟进。盲目强行测试未启用的设备，极易造成人为损坏或潜在的安全风险，影响设备的保固状态。

• 确认测试前是否已通水及电
• 不强行操作未交付或被遮挡的设备
• 保持设备原貌，不自行拆解接线
• 因环境限制无法测试需如实标记

厨厕及窗边的观察与测试逻辑

在厨厕区域，来去水、喉位渗漏情况为检查重点。应在正常使用下观察水流是否顺畅及有无泄漏。业主切勿自行堵塞去水进行蓄水试验，此举可能导致溢水事故。观察重点应放在可见的喉位接驳是否整洁。

窗边检查需配合环境状态，如雨后观察是否出现干湿差异，切勿在未经许可下直接向外墙大量冲水，以免造成不必要的渗漏隐患。专业的检查应保持受控，避免人为操作带来的二次损害。

• 检查厨厕来去水及可见喉位状况
• 在正常使用下观察而不蓄水测试
• 窗边检查需配合当时环境状态
• 禁止在未经许可下对墙身大量冲水

阅读与应用电子验楼报告

电子验楼报告不单是问题清单，更包含了重要的检查限制说明。业主在收到报告后，应核对报告中标注的「未能检查」项目及原因，这对于判断执漏范围十分关键。

建议业主将报告与自己记录的原始照片配合使用。在提交报告给发展商前，应清楚了解每一项指出的瑕疵位置，并透过正确渠道提交，以确保维修要求传达无误。

• 报告内记录具体问题位置及结果
• 现行报告内容不附带实地相片
• 业主自行拍摄资料可作辅助跟进
• 细阅报告中对未能检查项目的说明

提交报告与覆查程序的注意事项

向发展商提交报告后，必须确保留存收件凭证并持续追踪。需注意，检查清单记录并不等同于维修承诺，后续的维修进度仍需积极沟通。维修工程完成后，必须按照原记录位置一一进行覆查。

覆查时应仔细核对修复后的质量，若修复不理想，应继续要求改进，直到达到合理的收货标准。切勿单凭口头通知便草率签收，务必对比修复前后的情况，确保问题已彻底解决。

• 按指定期限与渠道提交报告
• 修补后必须按原记录进行覆查
• 确保与发展商建立有效的沟通跟进

按位置找指南，按服务确认范围

业主可先按浴室、厨房、门窗和用电外观整理问题，再与验楼人员核对。一般功能观察不等于拆开设备、确认所有隐藏工程或发出法定安全证明。实际可做项目须配合正常供水电、现场许可及安全条件。

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