一手樓驗樓指南：檢查範圍、功能測試與交接程序

新樓驗樓唔只睇牆身地磚

除表面瑕疵外，亦要按實際交付及約定範圍核對可操作的門窗、門鎖、廚櫃、來去水及設備。窗邊、櫃底可見接駁位及被保護物遮擋的位置容易漏記；把未能接近的位置另列，不因清單有該項就當成已完成檢查。

驗樓的核心意義：現況記錄與權益保障

一手樓交付時，即便視覺上新淨，仍可能隱藏開關不順、排水細節或接縫瑕疵等問題。驗樓的核心任務在於詳盡記錄交付現況，為日後向發展商要求執漏提供明確的數據與位置參考，保障業主權益。

此過程針對合約約定範圍內可觸及的項目，重點在於記錄表面瑕疵而非進行結構鑑定。正確的記錄習慣能減少後續與發展商溝通的成本，確保交付物符合預期。

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• 記錄交付現況作為後續跟進憑證
• 著重可視及可觸及範圍內的問題
• 不包含結構安全或法定合規檢查
• 驗樓報告不作為建築結構、電力、燃氣安全、法規遵循、隱蔽水管、防水層厚度、剩餘使用年期或維修結果的保證。熱成像僅顯示表面溫度分佈，不能直接證明漏水成因或隱蔽結構狀況。請勿將檢查工具視為能揭示所有隱蔽缺陷的保證。如涉及法定窗戶檢驗，須由屋宇署註冊的合資格人士進行，不屬於一般驗樓範圍。涉及專業工程的問題應諮詢相關合資格人士。為確保安全，業主不應自行進行電力測試、拆卸固定裝置、調整水壓閥，或進行涉及屋頂、外牆窗戶的危險操作。驗樓記錄僅反映可視範圍內的狀況，不包含對未檢測部分的安全承諾。

逐房檢查表面狀況與物料交接

檢查牆身、天花、地台及門框時，務必採取逐房、逐項的系統化記錄方式。避免使用模糊的描述，應準確標記該瑕疵所在的方位，例如「客廳窗邊左側牆身」而非簡單的「牆身有花」。

特別留意物料的交接處，如牆身與踢腳線、門框與牆身的接口，這些位置最易出現崩角或接縫不齊。記錄時，建議將刮痕、裂紋與起泡分開描述，避免主觀臆測成因，並輔以整體與局部相片對照，以利維修人員定位。

• 指定檢查房間方位與具體部位
• 檢查地台及踢腳線有無損壞
• 留意門框、窗框與牆身接縫完整性
• 系統化記錄刮痕、裂紋與起泡

功能測試：安全與環境限制

門窗、櫃門及家電操作是驗樓的重要環節，但前提是必須在安全環境下進行。若單位未通水電，或設備被雜物遮擋，應如實於報告註明檢查受限，絕對禁止強行操作或自行拆解任何電力接線與機械組件。

測試應建立在現場具備操作條件的基礎上，若條件不足則留待日後跟進。盲目強行測試未啟用的設備，極易造成人為損壞或潛在的安全風險，影響設備的保固狀態。

• 確認測試前是否已通水及電
• 不強行操作未交付或被遮擋的設備
• 保持設備原貌，不自行拆解接線
• 因環境限制無法測試需如實標記

廚廁及窗邊的觀察與測試邏輯

在廚廁區域，來去水、喉位滲漏情況為檢查重點。應在正常使用下觀察水流是否順暢及有無洩漏。業主切勿自行堵塞去水進行蓄水試驗，此舉可能導致溢水事故。觀察重點應放在可見的喉位接駁是否整潔。

窗邊檢查需配合環境狀態，如雨後觀察是否出現乾濕差異，切勿在未經許可下直接向外牆大量沖水，以免造成不必要的滲漏隱患。專業的檢查應保持受控，避免人為操作帶來的二次損害。

• 檢查廚廁來去水及可見喉位狀況
• 在正常使用下觀察而不蓄水測試
• 窗邊檢查需配合當時環境狀態
• 禁止在未經許可下對牆身大量沖水

閱讀與應用電子驗樓報告

電子驗樓報告不單是問題清單，更包含了重要的檢查限制說明。業主在收到報告後，應核對報告中標註的「未能檢查」項目及原因，這對於判斷執漏範圍十分關鍵。

建議業主將報告與自己記錄的原始照片配合使用。在提交報告給發展商前，應清楚了解每一項指出的瑕疵位置，並透過正確渠道提交，以確保維修要求傳達無誤。

• 報告內記錄具體問題位置及結果
• 現行報告內容不附帶實地相片
• 業主自行拍攝資料可作輔助跟進
• 細閱報告中對未能檢查項目的說明

提交報告與覆查程序的注意事項

向發展商提交報告後，必須確保留存收件憑證並持續追蹤。需注意，檢查清單記錄並不等同於維修承諾，後續的維修進度仍需積極溝通。維修工程完成後，必須按照原記錄位置一一進行覆查。

覆查時應仔細核對修復後的質量，若修復不理想，應繼續要求改進，直到達到合理的收貨標準。切勿單憑口頭通知便草率簽收，務必對比修復前後的情況，確保問題已徹底解決。

• 按指定期限與渠道提交報告
• 修補後必須按原記錄進行覆查
• 確保與發展商建立有效的溝通跟進

按位置找指南，按服務確認範圍

業主可先按浴室、廚房、門窗和用電外觀整理問題，再與驗樓人員核對。一般功能觀察不等於拆開設備、確認所有隱藏工程或發出法定安全證明。實際可做項目須配合正常供水電、現場許可及安全條件。

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