认识隐性霉菌的威胁
许多旧楼单位在放租前会重新粉饰，表面看来新净整洁。然而，这种「化妆」手段往往只能掩盖一时的问题，无法解决墙体内部的潮湿与发霉隐患。当环境长期通风不足时，隐藏在墙纸或油漆后的霉菌便会持续生长。
长期暴露于霉菌孢子环境中，可能对健康造成影响，特别是对于有过敏史或呼吸道敏感的人士。此外，入伙后才发现墙身渗水，往往会导致租客与业主之间产生维修责任上的纠纷，甚至影响按金退还。
- 表面整洁可能掩盖渗水痕迹
- 霉菌孢子影响室内呼吸道健康
- 入住后发霉易引发维修权责纠纷
红外线热像仪的检测原理
红外线热像仪是一种非破坏性的检查工具，其原理在于侦测物件表面的温度分布。水分蒸发过程会吸收热能，导致受潮墙面的温度较周围干燥墙面为低，这种温差会在红外线萤幕上以颜色差异呈现。
这种方式让观察者能迅速定位墙身内部的潮湿源头，无需开凿或破坏墙体。在睇楼时，这能帮助租客主动识别出隐蔽的渗水问题，避免误租存在长期漏水隐患的单位。
- 水分蒸发效应产生温度差异
- 非破坏性检测保护业主物业
- 数秒内呈现墙体潮湿蓝色区块
重点排查的家居高危区域
在进行睇楼检测时，应特别留意与水源接触较频繁的位置。浴厕区域最为关键，特别是企缸防水层若出现失效，水份极易渗透至相邻睡房或走廊墙身，导致墙面出现霉点或起泡。
此外，窗框周边及冷气安装位也是常见漏水点。台风后窗台缝隙容易渗水，而冷气机若排水管堵塞或保温层老化，积水会随时间渗入墙身，造成深层霉菌问题。
- 浴室企缸墙面与相邻间隔墙
- 窗框边缘与防水胶边结构
- 冷气机排水喉及保温状况
- 厨房洗手盆柜底内侧
应对渗水及霉菌的租务策略
若在检查时发现疑似渗水或霉菌，应即时拍照记录。建议在签署租约前，向业主或代理明确反映情况，并确认维修责任范围。若属结构性渗水，业主应负担修缮义务。
如果发现问题存在但业主愿意处理，可争取免租期进行修复工程。合约条款中应清晰订明，若入住后发现由旧有渗水导致的严重发霉，业主有责任安排维修，以保障租客权益。
- 拍照存档疑点并咨询业主
- 于租约订明渗水维修责任
- 争取合理时间进行防霉修补
专业验楼的重要性
个人工具如红外线仪可作初步检查，但面对复杂的跨户渗水或隐蔽的结构性水源，专业的检测设备与经验至关重要。专业人员能精确定位漏水根源，避免盲目工程导致的费用浪费。
若问题涉及复杂的屋苑水管系统或涉及多个单位权益，建议寻求专业验楼团队协助。客观的报告能为双方提供有效的参考，促进问题在公平且透明的情况下得到彻底解决。
- 精确定位深层或隐蔽渗水
- 提供客观的专业评估建议
- 协助处理跨单位的渗水疑虑
常见问题
租客在睇楼时发现墙身有轻微色差，是否代表墙内必定有渗水？
色差未必直接证明有渗水，这可能是过往修补或油漆老化引起。租客可观察该区域有否出现起泡、粉化或霉点，并配合红外线热像仪检查是否存在温度异常，必要时请专业人士介入。
如果业主称墙身霉菌只是因为上手租客不通风造成，租客应如何回应？
租客应要求进行初步检测，排除结构性漏水或窗框缝隙渗水等长期隐患。若检测显示墙内湿度正常，仅属表面发霉，可要求业主在交楼前彻底清洁并重新涂刷防霉涂料，并保留相关对话记录。
入住后才发现墙内有持续渗水导致发霉，应如何处理维修问题？
若发现持续渗水，应立即拍摄受损部位并书面通知业主，避免私自拆除墙身修复。租客可要求业主委派专业人员调查渗水根源，并根据合约条款协商维修时间，期间若受影响严重，可讨论暂时搬迁或减租安排。
