房委會居屋的交樓標準範疇
房委會新居屋交樓主要依循「實用與基本安全」的核心標準，確保單位交樓時結構安全、基本防水功能及各項水電設施運作正常。交樓狀態通常為「清水房」，並包含標準鋁窗、廚廁供排水系統與電力接駁裝置。對於純外觀且不影響功能或安全的微小瑕疵，如輕微漆面不平或細微刮痕，房委會的修復標準相對寬鬆。
業主收樓時需善用房委會提供的「瑕疵申報表」進行登記。根據規定，若發現屬於功能缺失或安全隱患的瑕疵，必須在收樓後的指定期限內（通常為7至14天）提交執漏單。房委會將針對這些功能性問題安排承建商進行修復，並提供為期一年的單位保養期，保障業主在遷入初期的基本使用權益。
- 結構及外牆安全性維護
- 窗戶開合功能與鎖扣安全
- 廚廁供水與去水系統測試
- 電力裝置及開關掣板運作
- 基本防水塗層完整性
鋁窗與防漏工程的驗收重點
鋁窗是新居屋驗收中最關鍵的項目，因窗框滲水問題一旦在裝修後才發現，處理成本極高且極為棘手。驗樓時應重點檢查窗鉸的開合是否暢順，鎖扣能否緊密鎖上，以及膠邊有無脫落或破損。專業驗樓通常會觀察窗框接縫是否有滲水痕跡，並注意玻璃是否有影響視線的深層刮痕或裂痕。
需要注意，對於輕微的鋁框表面瑕疵或在特定光線下才可見的極細髮絲刮痕，房委會通常不會安排更換整套窗戶。然而，任何涉及漏水風險或導致無法正常關閉的窗戶問題，皆屬於必須修復的範圍。建議業主在大雨後及早檢查，並妥善記錄任何滲漏跡象，確保維修細節能準確反映在申報單上。
- 檢查窗鎖扣是否能完全緊閉
- 測試窗鉸是否存在生鏽或鬆動
- 留意窗框膠邊是否老化或脫落
- 記錄窗框與牆身接縫處之滲水痕跡
- 評估玻璃面有無深度刮痕或裂痕
水電系統與喉管功能檢查
水電工程屬於隱蔽項目，必須在進行裝修施工前完成全面功能測試。驗樓時，應重點進行蓄水測試，確保廚廁地台去水暢順，並留意是否存在喉管淤塞情況。建築過程中常有水泥碎屑遺留於喉管中，若未及時發現，未來使用時極易造成堵塞。同時，需測試水龍頭水壓是否穩定，確保接口位置無滲漏。
電力方面，應測試所有開關掣板的供電狀態，檢查是否存在跳掣或相位接錯。請注意，房屋署僅保證電力設施符合基本運作需求，無法保證長期效能或隱蔽線路的狀態。若業主對插座數量、位置或潔具款式有個人偏好或升級需求，應在收樓後自費委託註冊電業承辦商進行評估與改裝。一切非原裝的電力改動，務必確保由專業人員依規處理，並取得合適證明，以符合相關法規。
- 進行廚廁地台與浴缸蓄水去水測試
- 檢查水龍頭水壓及喉管接駁位是否有滲漏
- 測試室內所有電燈及插座之導電狀態
- 留意廚廁去水喉有無積水問題
- 測試掣板相位及開關功能是否正常
瓷磚空鼓與牆身表面修復
新居屋廚廁區域通常已鋪設瓷磚，而睡房與客廳則多為水泥地台。驗樓時，應使用敲擊棒輕敲瓷磚四角及中央，檢查是否有嚴重的「空鼓」現象。業界一般將大面積空鼓（例如單塊瓷磚空鼓面積達20%至30%以上）列為需重舖的瑕疵。此外，應觀察瓷磚是否有裂痕或明顯的崩角，這些皆屬影響日後安全及防水效能的問題。
對於牆身乳膠漆，若出現大面積剝落、發霉或深層裂縫，業主應要求修復。然而，對於細小的刷痕、灰塵或輕微的不平整，房委會通常只會進行局部補漆，這往往會導致明顯色差。若業主對牆身平整度有嚴格的裝修要求，通常建議將相關項目留待自家的裝修工程中，透過重新剷灰批灰來達到理想效果。
- 以驗樓棒測試廚廁瓷磚空鼓位置
- 記錄瓷磚崩角或明顯裂痕處
- 檢查牆身是否有結構性裂紋或發霉
- 評估乳膠漆剝落及表面平整情況
- 確認客廳水泥地台是否存在大面積起砂
收樓執漏流程與黃金建議
收樓流程建議在領取鑰匙後的「黃金7至14天」內完成。首要任務是仔細檢測全屋的結構與功能瑕疵，並將所有發現清晰記錄於瑕疵申報表中。提交表格至屋苑保養服務處後，業主需與承建商約定現場核對時間。此步驟極為關鍵，業主必須親自或委託驗樓師到場，確保師傅清楚理解每一項需要處理的問題。
承建商的修復工程一般需要14至21個工作天。在工程結束後，業主務必進行二次複驗。特別要注意的是，在確認所有重點瑕疵均已妥善解決之前，切勿貿然簽署完成確認書。此外，若業主在驗樓前自行開工進行拆牆或鋪磚，房委會可能會以瑕疵由後續裝修造成為由拒絕保養，因此務必先完成官方執漏再動工。
- 領取鑰匙並取得瑕疵申報表
- 在兩週內完成細緻的自我驗樓或委託專業檢測
- 將記錄表交至保養處並預約核對時間
- 督導承建商於預定時限內完成維修
- 進行完工後複驗並確認所有缺失已處理
專業驗樓的實用性與價值
許多業主因預算考慮選擇自行驗樓，但肉眼往往難以捕捉牆身滲水隱患、電線隱蔽規格問題或窗框氣密性等核心項目。專業驗樓團隊配備紅外線熱像儀、管道內窺鏡及敲擊棒等專業器材，能針對這些潛在結構隱患進行精準診斷。客觀的驗樓報告能將瑕疵數據化、規範化，有助於與房委會保養處進行高效率的溝通。
此外，專業驗樓師能明確區分哪些項目屬房委會責任，哪些屬裝修師傅範疇，從而避免因誤報瑕疵導致的溝通損耗。這不僅能在保養期內最大限度保障業主權益，還能降低因交樓瑕疵與日後裝修工程重疊而引發的責任爭議。對於重視居住安全及品質的業主而言，專業驗樓是避免置業踩坑的重要防線。
- 使用紅外線熱像儀偵測隱蔽滲水
- 透過管道內窺鏡檢查喉管狀況
- 提供具參考價值的專業驗樓報告
- 準確界定瑕疵歸屬及維修必要性
- 協助與保養處進行有效進度跟進
常見問題
驗樓報告何時會發送給業主？
公司提供的電子檢驗報告通常在驗樓後的下一個工作天發送，且報告內不附帶現場拍攝的相片。若業主有需要，建議在檢查過程中自行拍攝照片作為個人記錄。
驗樓發現瑕疵後，是否包含免費的後續複驗服務？
複驗屬於一項獨立的專業服務，並非包含在首次驗樓費用中的免費項目。業主若需要進行完工後的複驗，需另行預約及安排。
若驗樓時發現水管接口有滴水，該如何處理？
首先需記錄並拍攝滲漏位置，並將此問題書面記錄於瑕疵申報表中，並提交至屋苑保養處要求承建商進行排查與修復。切勿自行拆卸或嘗試維修，應等待專業人員跟進處理。
