新樓VS二手樓驗樓重點大不同｜資深驗樓師揭開發商交樓常見缺陷

驗樓不是「一視同仁」的標準程序

在香港買樓閒閒地都數百萬甚至上千萬，驗樓是保障業主權益的關鍵步驟。但很多業主不知道，新樓和二手樓的驗樓重點完全不同！作為經驗豐富的驗樓師，今天講解一下發展商交樓時最常出現的缺陷，以及二手樓最容易被忽略的潛在問題。

新樓驗樓7大重點檢查項目

1. 窗戶防水測試（90%新樓不合格！）

• 常見問題：窗框膠邊不密實、排水孔堵塞

• 測試方法：用花灑模擬暴雨沖淋窗邊10分鐘，檢查內側是否滲水

• 案例：將軍澳某新盤交樓時，68%單位窗邊滲水

2. 地磚空鼓檢查

• 專業工具：空鼓錘（香港五金鋪約$80）

• 標準：單塊地磚空鼓面積不能超過15%

• 發展商常見手法：用快乾水泥遮掩問題，3-6個月後才顯現

3. 牆身平整度

• 允許誤差：每2米不得超過3mm高低差

• 簡易檢查法：夜間用手電筒側照牆身，陰影會顯現不平處

4. 電力系統安全測試

• 必檢項目：

  • 插座相位是否正確（可用$40驗電筆測試）

  • 漏電斷路器是否正常運作

• 驚人數據：2024年新樓平均每戶有1.2個插座接線錯誤

5. 排水系統流速

• 合格標準：500ml水應在3秒內排完

• 開發商常見缺陷：去水位坡度不足，導致積水

6. 廚櫃安裝質量

• 重點檢查：

  • 門鉸是否對齊

  • 抽屜滑軌順暢度

  • 背板防潮處理

7. 冷氣機去水

• 隱藏問題：去水管倒坡導致倒灌

• 測試方法：倒入500ml水觀察排水情況

二手樓驗樓5大致命細節

1. 結構性裂縫（比新樓嚴重10倍！）

• 危險徵兆：

  • 裂縫寬度超過2mm

  • 斜向或網狀裂紋

  • 持續擴大的裂縫

2. 隱蔽水漬

• 檢查工具：紅外線測溫儀（$300-500）

• 重點區域：天花板接縫、浴室外牆

3. 電力系統老化

• 必做測試：

  • 檢查電線是否仍為舊式鋁線

  • 電箱保險絲是否更新

• 統計：20年以上舊樓電線老化率達45%

4. 喉管鏽蝕

• 高風險物業：30年以上唐樓

• 檢查方法：打開天花檢查喉管表面

5. 非法改建

• 常見違規：

  • 主力牆改動

  • 廁所位置變更

  • 露台封閉

• 法律風險：可能被勒令還原

2025年驗樓公司收費參考

物業類型	基本檢查	詳細報告	特別項目檢測
新樓（500呎）	$1,500−2,500	$3,000−4,000	每項+$300−500
二手樓（500呎）	$2,000−3,000	$4,000−5,500	每項+$500−800

專業建議：

• 新樓應選擇「詳細報告」級別服務

• 二手樓必須加做「結構安全評估」

業主必知：發展商最常「走盞」的3個位置

1. 浴室防水層：偷工減料只做1層（標準應為2層）

2. 電線規格：使用低於合約標準的電線

3. 隔音材料：減少隔音棉厚度或密度

   
   

驗樓是買樓最後一道防線

無論是新樓還是二手樓，專業驗樓都能幫你發現潛在問題，避免日後巨額維修費用。特別提醒新樓業主，執修期內發現問題必須立即書面通知發展商！